처음 전세 계약하는 사람 필독! 전세사기 예방 체크리스트 7단계

전세사기 예방 체크리스트 | 초보자도 반드시 알아야 할 7단계 점검법

전세사기 예방 체크리스트 | 초보자도 반드시 알아야 할 7단계 점검법

뉴스에서 전세사기 이야기가 끊이지 않죠. “설마 나한테 그런 일이 생기겠어?” 하다가도 실제 사례를 보면 남 일 같지가 않습니다. 특히 처음 전세 계약을 하거나, 투자 목적으로 부동산을 알아보는 분들은 더더욱 주의가 필요합니다.

전세는 단순히 ‘살 집을 구하는 과정’이 아니라, 수천만 원이 오가는 하나의 투자 행위입니다. 하지만 최근 몇 년간 전세사기 피해액이 수조 원대에 이르면서, 전세 계약은 더 이상 ‘안전한 제도’가 아닙니다. 싸고 좋아 보인다는 이유로 방심했다가는 평생 모은 돈을 잃을 수 있습니다. 오늘은 전세사기를 예방하기 위한 7단계 체크리스트를 구체적으로 살펴보겠습니다.

① 등기부등본 확인 — 기본 중의 기본

전세계약의 첫 단계는 반드시 등기부등본 확인입니다. 등기부등본이란 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 기록한 공식 문서로, 누가 집을 소유하고 있는지, 이미 설정된 권리나 압류가 있는지 확인할 수 있습니다. 여기서 확인해야 할 중요한 항목이 바로 근저당입니다. 근저당은 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌렸다는 표시로, 전세보증금보다 근저당이 많으면 나중에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

  • 갑구: 소유권 관련 정보 (현재 소유주 확인)
  • 을구: 권리관계(근저당, 전세권 등) 기록
🔴 등기부등본은 정부24나 인터넷등기소에서 발급할 수 있으며, 반드시 최신본(3일 이내) 으로 확인하세요.

② 전세가율 점검 — 깡통전세의 첫 신호

전세가율이란 매매가 대비 전세금 비율을 말합니다. 예를 들어 매매가가 3억 원인데 전세금이 2억 7천만 원이라면 전세가율은 90%입니다. 이 비율이 80% 이상이면 ‘깡통전세’ 위험이 매우 높습니다.

매매가 하락 시 집값이 전세금보다 낮아지면, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

🔴 KB시세, 호갱노노, 네이버 부동산 등에서 매매가를 조회해 비교/확인하세요.

③ 임대인 신원·세금체납 여부 확인

소유주 이름이 계약서와 등기부등본에서 다르다면, 계약은 절대 진행하면 안 됩니다. 또한 임대인이 세금을 체납 중이라면 향후 국세 압류가 걸릴 수 있습니다. 국세 체납 내역은 세무서나 홈택스에서 조회 가능합니다.

🔴 대리 계약 시 반드시 위임장과 인감증명서를 요구하세요.

④ 계약금 송금 계좌는 ‘임대인 명의’만

계약금을 중개인이나 제3자 계좌로 보내는 것은 매우 위험합니다. 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 입금해야 하며, 송금 시 은행 이체 내역은 반드시 증거로 보관하세요.

🔴 “계좌가 임대인 명의가 아니라서요. 다른 계좌는 불가능합니다.” 이 한마디로도 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

⑤ 전입신고 + 확정일자 타이밍

보증금을 보호받기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필수입니다. 이 두 절차를 완료해야 우선변제권이 생기며, 경매 시에도 보증금이 보호됩니다.

  • 전입신고: 실제 거주 사실을 신고 (주민센터 방문 또는 정부24)
  • 확정일자: 계약서에 날짜 도장을 받아 효력 발생
🔴 입주 후, 전입신고와 확정일자는 보증금을 입금한 직후 바로 진행해야 합니다.

⑥ 특약사항으로 안전장치 강화

전세계약서의 ‘특약사항’은 사기 예방의 핵심입니다. 형식적인 계약서보다 특약 문구 한 줄이 더 큰 힘을 발휘합니다.

  • 임대인은 전세보증보험 가입에 적극 협조한다.
  • 임대차기간 종료 시 보증금 미반환 시 계약 자동 해지된다.
  • 임대인은 근저당 설정 및 추가 담보 제공을 하지 않는다.
🔴 중개사에게 이런 특약을 넣자고 하면 ‘귀찮다’는 반응을 보일 수도 있지만, 진짜 전문 중개사라면 적극적으로 도와줍니다.

⑦ 전세보증보험 가입 — 최후의 안전망

전세사기를 막는 가장 확실한 방법은 전세보증보험 가입입니다. 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못하더라도, HUG(주택도시보증공사)SGI서울보증에서 대신 지급해줍니다.

구분HUGSGI
보증대상아파트, 빌라, 오피스텔대부분 주택
보증요율상대적으로 저렴다소 높음
특징정부 보증기관민간 보증사

단, 근저당이 전세금보다 높거나 임대인이 법인일 경우 보증보험이 제한될 수 있습니다. 가입 조건을 충족하려면 전입신고, 확정일자, 실거주가 모두 필요합니다.

🔴 “보증보험 가입이 안 되는 전세라면, 그 계약은 하지 마세요.”

전세사기 의심 시 대처법

  1. 계약서와 모든 입금 내역 보관
  2. 관할 경찰서 경제범죄수사팀에 신고
  3. 법률구조공단 또는 주거복지센터 무료 상담
  4. 계약이 불안정할 경우 ‘임차권등기명령’ 신청으로 권리 확보
🔴 임차권등기명령: 전세금 못 받고 이사 나가야 할 때, 세입자의 우선순위를 유지시켜주는 법적 장치입니다.

마무리

전세사기를 막는 가장 좋은 방법은 결국 작은 습관에서 시작됩니다. 등기부등본과 근저당을 확인하고, 전세가율과 임대인 신원을 점검하며, 전입신고와 확정일자를 챙기는 것, 특약과 전세보증보험까지 놓치지 않는 과정이 필요합니다. 이 모든 단계를 꼼꼼히 챙기면 전세 계약을 훨씬 안전하게 진행할 수 있고, 혹시 모를 위험에도 충분히 대비할 수 있습니다. 처음엔 번거롭게 느껴질 수도 있지만, 한 번 더 확인하고 기록하는 습관이 결국 내 전 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 이 글에서 소개한 7단계 체크리스트가 여러분이 안심하고 전세 계약을 진행하는 데 도움이 되길 바랍니다.

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약 시에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.