리츠(REITs) 세금 구조 완전 해설｜2025 절세 전략
리츠(REITs)는 부동산에 직접 투자하지 않고도 안정적인 배당을 받을 수 있는 투자 수단으로, 초보 투자자에게도 매력적인 선택지입니다. 하지만 🔴 세금 구조를 제대로 이해하지 못하면 실제 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 리츠 세금 구조를 완전 해설하고, 실무에서 바로 활용할 수 있는 절세 전략을 제시합니다.
리츠(REITs)란 무엇인가?
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당 형태로 분배하는 구조입니다. 주식처럼 거래소에 상장되어 있어 소액으로도 투자할 수 있고, 부동산 직접 투자 대비 유동성이 높습니다.
- 주식/ETF와의 차이: 리츠는 배당 성격이 강하고, 세금 구조도 일반 주식과 다릅니다.
- 2025년 투자 환경: 금리 변동, 부동산 경기, 세제 혜택이 리츠 수익률에 직접적인 영향을 줍니다.
리츠(REITs) 세금 구조 한눈에 보기
리츠의 가장 큰 특징은 🔴 배당소득세 과세 방식입니다. 국내 리츠와 해외 리츠는 세금 구조가 다르므로 반드시 구분해야 합니다.
| 구분 | 국내 리츠 | 해외 리츠 |
|---|---|---|
| 과세 방식 | 배당소득세 15.4% 원천징수 | 현지 원천징수 + 국내 종합과세 |
| 세금 신고 | 원천징수로 종결 (일부 종합과세 포함 가능) | 연말정산 또는 종합소득세 신고 필요 |
| 절세 포인트 | ISA, 연금계좌 활용 | 외국납부세액공제 활용 |
2025년 투자자가 알아야 할 세금 포인트
2025년 현재 리츠 투자자가 반드시 이해해야 할 핵심은 배당소득 과세 체계입니다. 국내 리츠는 배당소득세 15.4%가 원천징수되며, 해외 리츠는 현지 원천징수 후 국내에서 종합과세 대상이 될 수 있습니다.
- 국내 리츠: 원천징수로 과세가 종결되는 경우가 많지만, 다른 금융소득과 합산 시 종합과세 가능
- 해외 리츠: 현지 원천징수 후 국내 신고 필요, 외국납부세액공제 활용 가능
- 투자자 유의사항: 배당소득이 일정 금액을 초과하면 다른 금융소득과 합산되어 세율이 높아질 수 있음
참고로, 국내 상장 공모 리츠와 일부 리츠 ETF에는 분리과세 특례가 적용됩니다. 투자원금 5,000만 원 한도 내에서 3년 이상 보유하면 배당소득에 대해 9.9% 단일세율로 과세됩니다. 이 제도는 2026년 12월 31일까지 매수한 금액에 한해 적용되므로 기한을 반드시 확인해야 합니다.
리츠 투자자의 절세 전략
리츠 투자에서 세금을 줄이는 방법은 단순히 배당을 받는 것 이상으로 전략적 접근이 필요합니다.
- 배당소득 분산: 국내 리츠, 해외 리츠, 리츠 ETF를 조합해 소득을 분산
- 🔴 ISA 계좌 활용: 일정 한도 내 비과세 또는 저율과세 혜택
- 연금계좌 활용: 장기 투자 시 세액공제와 과세이연 효과
관련 내용은[ISA로 시작하는 장기 투자 가이드: 연금저축과 IRP까지 한눈에 비교 정리]에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
국내 리츠 투자자가 주목할 대표 상품
NH올원리츠 (293940)
자산: 서울스퀘어, 삼성물산 서초사옥
특징: 안정적 임차인, 연 5% 내외 배당
장점: 은행 계열 신뢰도, 초보자 접근성 높음
SK리츠 (395400)
자산: SK서린빌딩, 전국 이마트 트레이더스
특징: 대기업 계열, 장기 임차 계약
장점: 안정적 현금흐름, 분기 배당
ESR켄달스퀘어리츠 (365550)
자산: 전국 물류센터
특징: 이커머스 성장 수혜, 성장형 리츠
장점: 배당 + 시세차익 가능성
TIGER 부동산인프라리츠 ETF (329200)
구성: 국내 주요 리츠 종목 분산
특징: 월배당 구조 → “월세처럼” 현금 흐름
장점: 소액·분산 투자 가능, 거래 편리
KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF (476800)
구성: 국내 리츠 + 인프라 종목 혼합
특징: 낮은 보수, 안정적 배당
장점: 삼성자산운용, 거래량 풍부
초보 투자자를 위한 실전 가이드
세금 계산은 복잡해 보이지만, 기본 원리를 이해하면 어렵지 않습니다.
연 배당률 6% 가정 시, 배당금 60,000원 → 세금 9,240원(15.4%) → 실수령액 50,760원
해외 리츠의 경우, 현지 원천징수(예: 미국 15%) 후 국내에서 추가 과세될 수 있습니다. 이때 외국납부세액공제를 활용하면 이중과세를 줄일 수 있습니다.
2025년 리츠 투자, 세금까지 알아야 진짜
리츠(REITs)는 안정적인 배당과 부동산 간접투자의 장점을 동시에 제공하는 매력적인 자산입니다. 하지만 세금 구조를 이해하지 못하면 기대했던 수익률을 온전히 누리기 어렵습니다.
국내 리츠는 배당소득세 15.4% 원천징수, 해외 리츠는 현지 원천징수 후 국내 종합과세라는 기본 구조를 반드시 숙지해야 합니다. 여기에 ISA, 연금계좌, 외국납부세액공제 등 다양한 절세 전략을 적극적으로 활용하면 세후 수익률을 높일 수 있습니다.
결국 리츠 투자에서 중요한 것은 단순히 높은 배당률이 아니라, 세후 수익률을 극대화하는 전략입니다. 세금은 피할 수 없는 비용이지만, 올바른 전략을 세우면 비용이 아니라 투자 성과를 높이는 도구가 될 수 있습니다.
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